Almanya’da Ev Almak

Almanya’da ev almak için ihtiyacın olan iki şey var. Önce bir ev bulman gerek ve sonra biraz da para. Yazımın devamında ev bulurken nelere dikkat etmen gerektiğini anlatıyorum. Ayrıca gereken ikinci unsur olan parayı da nasıl temin edebileceğini bu yazıda bulabilirsin.

Erbpacht konusuna dikkat

Erbpacht, kelime olarak ‘kiralanmış zemin’ gibi bir anlama sahip. Bu şartla satılan evler biraz daha uygun fiyatlı oluyor. Çünkü bu durumdaki bir evi aldığında, sadece binayı alıyorsun. Zemin ise belirli bir süreliğine kiralanmış oluyor. Bu süre bitene kadar bina sana ait. Bazı durumlarda yıllık bir zemin kirası da ödemen talep edilebilir. Ev satılırken zeminin hangi yıla kadar kiralandığı belirtilir.

Haus (Ev) veya Wohnung (Daire)

Düşünerek karar vermen gereken şeylerden birisi de ev mi yoksa daire mi almak istediğin olmalı. Her ikisinin de çeşitli avantajları var. Apartman dairesinde yaşadığın takdirde, komşuların olacak ve Hausordnung denilen bir takım kurallara uyman gerekecek. Bunlara ev sahibi olsan bile kedi bulundurma, apartmana giriş saati veya apartman temizliği (mesela Kehrwoche) gibi kurallar da dahil. Ancak diğer taraftan da gerekli apartman bakımları veya tamirat gibi durumlarda da tek sorumluluk sende değil ve gerekli masrafların paylaşılması gibi bir ekonomik avantaj söz konusu.

Rücklage miktarı önemli

Öncelikle Rücklage ne demek açıklayalım. Birçok apartmanda ve hatta Rheinhaus tarzı bir ev bile alacaksan eğer site ise (yani ortak arsaya sıra sıra evler yapılmış ise) Rücklage adı altında aidat toplanır. Bu aidat aylık olup her yıl toplanan miktar aparman veya site sakinleri ile paylaşılır. Herhangi bir bakım gerekmesi durumunda giderler bu ortak paradan karşılanır. Hatta pencere, balkon gibi apartmanın dışına dahil olan alanların bakımları da Rücklage parasından karşılanabilir.

Burada dikkat etmen gereken şey, ev alırken alacağın dairenin geçmiş yıllara ait Rücklage aidatları düzenli ödenmiş mi? Ayrıca toplam Rücklage miktarı ne kadar yüksek olursa o kadar iyi. Ancak eğer apartman gayet yeni ise ve birçok büyük bakım yeni yapılmışsa, Rücklage miktarı az olabilir. Bu apartmanın henüz yeni elden geçtiği anlamına gelir.

Protokol tutanaklarını okumalısın

Eğer alacağın ev apartman dairesi veya site ise, protokol yazılarını okumanı kesinlikle tavsiye ederim. Almanya’da ev sahipleri yılda bir kez bir araya gelerek tamirat, binaya ait sorunlar ve gelecek yılların planları gibi konuları konuşur ve bunları protokoller ile tutanak haline getirir. Örneğin alacağın evde geçmişte küf sorunu olmuş mu veya ısınma sorunları yaşanmış mı gibi sorularının cevaplarını bu protokollerde bulabilirsin.

Alacağın ev Alleinstehend ise yani villa tipi veya tek bir bina ise bu durumda da geçmiş yıllara ait tamirat belgelerini sorman faydalı olacaktır.

Evin etrafına dikkat et

Almanya’da ev almak kolay verilecek bir karar değil. Eğer gezdiğin ilk 10 evden birini alıyorsan ya bir yerde hata yapıyorsun ya da gerçekten çok şanslısın. Evi çok beğensen dahi konuyu bir bütün olarak ele alıp evin etrafını da incelemelisin. Örneğin araban yoksa ulaşım araçlarına yakınlığına dikkat etmelisin. Veya çocuk varsa okullara uzaklığına bakmalısın. Bunların yanısıra, alışveriş merkezleri, güvenlik (bulunduğu muhit nasıl bir yer?) ve hatta komşuluk gibi konuları ciddi olarak incelemelisin.

Kaufvertrag (Satış kontratı)

Artık evi almaya yaklaştın. Banka onayın var ve evi almaya karar verdin. Emlakçının veya emlakçı yoksa satıcının yapacağı ilk iş, bir noter termini almak olacak. Bu termine gitmeden en az bir hafta önce kontratın taslağını okuman ve hatta tecrübeli arkadaşlarınla okuman çok önemli. Değişiklik talep etmek istersen, bunu noter termininden önce anlaşman gerek.

Almanya’da ev almak için para…

Ev ile ilgili tüm soruları açıklığa kavuşturduktan sonra para konusuna gelelim. Eğer yeteri kadar peşin paran varsa, bu yazı senin için burada biter:) Eğer kredi çekeceksen çeşitli ihtimallere sahipsin. Kredi çekerken dikkat etmen gereken detaylar başka bir yazının konusu. Ben aşağıda hangi olanaklara sahip olduğuna değineceğim.

Eğer Almanya’ya yeni geldiysen ve vize süren sınırlı ise bankalar sana yeşil ışık yaksa dahi umutlanmanı tavsiye etmem. Eğer kenarda paran varsa durum başka ancak bankadan kredi çekeceksen ve evin parasının büyük kısmını bankadan rica edeceksen, Niederlassungserlaubnis – sınırsız oturma izni – almadan umutlanmanı tavsiye etmem.

Öncelikle bilmen gereken bir ev alırken, evin fiyatının yanısıra ödeyeceğin yan masraflar da olduğu. Ev alırken;

• Emlakçı ücreti yaklaşık %4.76
• Grunderwerbsteuer (üstüne geçirme vergisi) eyalete göre değişir ve Baden Württemberg için %5
• Noter ücreti yaklaşık % 1
• Grundbuchkosten (tapu masrafları) yaklaşık %0.5

olmak üzere Baden Württemberg için toplam %11.76 (emlakçı yoksa %7) yan masraf ödemelisin.

%100 Kredi (Vollfinanzierung %100): Evin tam parasını bankadan rica ettiğin kredi çeşididir:) Bu durumda tüm yan masrafları ödemeyi kabul etmiş oluyorsun. Bankanın kredi onayı için, evin fiyatının yaklaşık %12 sine sahip olduğunu gösteren bir hesap kaydı gerekir.

%110 Kredi (Vollfinanzierung %110): Bu kredinin çıkması her durumda söz konusu olmayabilir. Bankalar bu krediyi isteyerek vermez. Hatta bu krediyi bulsan bile yüksek faiz oranlarını da kabul etmen gerekir. Ancak hiç çıkmaz diye de bir şey söylemek zor. Eğer başa mal varlıklarını teminat olarak gösteriyorsan bu krediyi kolaylıkla elde edebilirsin.

Kısmi Kredi (Teilfinanzierung): Yan masraflar ve ek olarak evinde de fiyatının bir kısmını senin ödediğin kredi çeşididir. Evin tam fiyatının belirli kısmını bankadan rica edersin. Düşük faiz oranı ile göz kamaştırır ancak tabi kenardaki paranı da yatırmayı göze almalısın.

Dipnot: Bir öneriyi daha ekleyelim. Daha alacağın evi gezerken bankalarla görüşmeni ve sana ne kadar kredi sağlayabileceklerine dair bir yazı almanı tavsiye ederim. Böylece hayalindeki evi bulduğunda bu kredi onayını emlakçıya gösterebilirsin. Böylece evin sana satılma ihtimalini arttırmış olursun ve emlakçı/satıcı da senin ciddiyetini anlamış olur.

Bu yazımda Almanya’da ev almak için nelere dikkat etmen gerektiğini anlatmaya çalıştım. Unuttuğum veya eklemek istediğin bir şey olursa, yorumlara yazarsan çok sevinirim. Şimdiden hayırlı olsun, güzel günlerde oturmanı temenni ederim…